Manutenções e NBR essenciais para síndicos profissionais
A importância da manutenção predial de condomínios
A manutenção predial em condomínios é uma responsabilidade essencial para o síndico profissional, você sabe que a rotina vai muito além de cobranças, assembleias e regimento interno. A conservação da edificação exige atenção sistemática aos cuidados com as partes comuns, garantindo segurança, funcionalidade e valorização do patrimônio. Conforme os especialistas, negligenciar a manutenção predial pode resultar em problemas graves: infiltrações, rachaduras, falhas nos sistemas elétricos ou hidráulicos, custos elevados e até riscos à integridade dos moradores.
Você sabe que a rotina de um condomínio vai muito além de cobranças, assembleias e regimento interno. A conservação da edificação exige atenção sistemática aos cuidados com as partes comuns, garantindo segurança, funcionalidade e valorização do patrimônio. Conforme os especialistas, negligenciar a manutenção predial pode resultar em problemas graves: infiltrações, rachaduras, falhas nos sistemas elétricos ou hidráulicos, custos elevados e até riscos à integridade dos moradores.
Normas técnicas ao alcance – o que o síndico precisa conhecer
Para organizar uma manutenção eficaz, é fundamental conhecer algumas normas da ABNT que orientam desde o plano até a execução de intervenções e inspeções. Aqui estão as principais:
NBR 5674 – Manutenção de Edificações: Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Essa norma define a necessidade de um programa de manutenção (preventiva, corretiva, preditiva), de inspeções, relatórios, cronogramas e recursos necessários para preservar o desempenho da edificação.
NBR 16747 – Inspeção Predial. Estabelece critérios para avaliação técnica das condições da edificação, identificando falhas e patologias, com indicação das ações necessárias.
NBR 16280 – Reforma em Edificações: Sistema de gestão de reformas. Importante quando há intervenções nas unidades ou nas áreas comuns que alterem a estrutura ou comprometem segurança. O síndico deve requerer plano de reforma, análise técnica de engenheiro ou arquiteto e acompanhar a execução para não responder por omissão.
Outras normas complementares podem se aplicar, por exemplo para desempenho da edificação (NBR 15575) ou para manutenção específica de sistemas.
Checklist de manutenções que não podem faltar
Aqui está uma lista de principais frentes de manutenção que você, como síndico profissional, deve garantir que estejam em fluxo:
Manutenção de estrutura, fachadas, lajes, impermeabilizações: garantir que o edifício não apresente risco de queda de revestimentos ou infiltrações.
Verificação de sistemas elétricos e de combate a incêndio (detalhes como para‑raios, extintores, alarme, sprinklers) – especialmente porque falhas nesses sistemas implicam em risco grave.
Elevadores e equipamentos de uso comum: devem ter manutenção periódica por empresa especializada.
Hidráulica e esgoto: limpeza de caixas de gordura, inspeção de tubulações, prevenção de vazamentos e entupimentos.
Áreas de lazer e elementos de conforto (piscina, playground, jardins): mesmo que pareçam menos críticos, requerem cronograma regular para evitar deterioração, acidentes ou reclamações.
Limpeza, conservação de pisos, revestimentos, acessos, portaria – manutenção preventiva para preservar a imagem e evitar custos maiores.
Inspeção predial completa em intervalos definidos – detectar o que não se vê de imediato. A norma NBR 16747 ajuda nessa pauta.
Revisão de contratos, fundo de reserva, orçamento para grandes manutenções – manter a segurança financeira do condomínio para executar o plano conforme normas.
Como aplicar na prática: passos para o síndico profissional
Mapear a edificação: levantamento de todos os sistemas e componentes do condomínio.
Verificar o manual de operação, uso e manutenção (quando houver) e alinhar com NBR 5674.
Criar ou revisar o plano de manutenção anual, com cronograma, responsáveis, periodicidade, orçamento e fonte de recursos.
Implementar inspeções periódicas: com base na NBR 16747, contratar profissional habilitado para avaliar e gerar laudo técnico.
Executar manutenções preventivas e corretivas: priorizar atividades conforme gravidade, urgência e tendência (método GUT pode ajudar).
Monitorar reformas e intervenções: sempre que houver obra que altere estrutura ou segurança, verificar cumprimento da NBR 16280 – plano de reforma, ART/RRT, engenheiro/arquitetura, registro de execução.
Comunicar condôminos: transparência sobre cronograma, custos, impactos, para garantir apoio e evitar resistência.
Revisar o fundo de reserva e orçamento: preparar para imprevistos e reparos maiores.
Documentar tudo: relatórios de inspeção, ordens de serviço, contratos, laudos – importante para compliance, auditoria e segurança jurídica da gestão.
Benefícios de uma gestão de manutenção alinhada com as normas
Redução de custos emergenciais e de manutenções corretivas de última hora.
Aumento da segurança dos moradores e do condomínio como um todo.
Valorização do patrimônio — edifício bem mantido e com histórico de manutenção gera mais confiança no mercado.
Menor exposição a riscos legais – já que o síndico responde por negligência na conservação das áreas comuns.
Processo mais organizado e previsível, com cronograma e previsibilidade financeira.
Conclusão
Para o síndico profissional, atender às manutenções e às normas técnicas não é apenas uma obrigação operacional, é uma vantagem estratégica. Ao manter o condomínio em ordem, você gera confiança, reduz custos, garante segurança e destaca seu serviço como gestor. Seguir as normas como a NBR 5674, NBR 16747 e NBR 16280 não é burocracia, é parte essencial da excelência na gestão condominial.
